法智案例 | 力争调解，化解开发商与业主的矛盾，构建和谐社会

      2015-2017年间，六十户居民与某房地产开发商签订《商品房预售合同》，双方约定某开发商于2016年3月31日、2016年6月30日之前交付房屋。2017年10月，60户业主诉至法院称某开发商仍未交付房屋，故要求某开发商支付预期交房违约金，并按照合同约定承担预期办证的违约金。某开发商向法院提交2016年6月30日的完工证明，称涉案工程于2016年6月30日完工，并经五方验收合格，在电话通知60户业主收房后又于2016年9月29日以公报的形式通知业主收房，60户业主已对涉案房屋进行验收并签字确认。另外，某房地产公司认为其在合同履行过程中，因政府、政策和非自身所能控制的原因造成工程迟延，应当予以扣除。

      某房地产公司委托陕西法智律师事务所张振国律师、贺粉霞（实习律师）向西安市中级人民法院提起上诉，经过代理律师与60户被业主、法院的沟通，最终达成调解，合理的维护了上诉人的利益，减少了损失。

上诉人代理律师发现某房地产公司确实存在迟延交房、预期办证的情况，遂从迟延交房的原因为切入点提出代理意见。代理律师通过对合同具体条款的解读，积极搜集证据，认为上诉人迟延交房系上诉人开发的房地产紧邻经常召开政府会议、接待重要领导的某宾馆，一旦召开会议就会被迫停工。加之近年来全国雾霾严重，国家对环境污染治理的重视也会导致工程停工。通过对停工原因的搜集及分析希望能维护上诉人的合法权益。最终，通过代理律师的努力，双方达成调解。

法律评析

      合同当事人签订的合同只要意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，就应当属于合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务，任何一方不得违约，如违约或者履行义务不符合合同约定，应当承担违约责任。具体到本案中，某房地产公司向法院提交的竣工验收记录并未记载验收时间，同时也未出具符合条件的测绘报告，因此法院认为在其公告交房时并不符合交房条件，应当承担违约责任。

社会影响

      一直以来，房地产开发商与业主就有很多矛盾，房地产开发商会因为某些原因晚于合同签订的时间交付房屋。业主觉得开发商构成违约，应当承担违约责任，开发商觉得自己也委屈，认为其迟延交房也很无奈。随着我国对环境治理的重视，冬季雾霾严重，经常需要停工从而会造成工程的延期。双方都觉得自己有理，介于此，代理律师认为调解是最好的解决方案，主动联系业主，和法官沟通。经过多次的沟通，60户业主中有58户同意调解。调解当天，某房地产公司派公司财务人员提着现金现场给58户业主一一赔偿。由于此案涉及人员多，矛盾冲突严重，通过调解结案，有利于化解业主与开发商之间的矛盾，从而有利于维护社会的和谐稳定，实现社会效果和法律效果的有机统一。