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法智观点丨房屋买卖双方为规避国家税费约定五年后办理过户,是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”?

       案外人与被执行人签订房屋买卖合同后,为规避国家税费,约定五年后办理房屋过户手续。后因被执行人与债权人发生纠纷,法院对房屋进行查封。案外人提出执行异议之诉,主张其与被执行人在法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的买卖合同,其已经支付全部购房款并占有,非因买受人自身原因未办理过户登记,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,请求排除法院对房屋的强制执行,应否支持?


       案外人与被执行人签订房屋买卖合同后,为规避国家税费,约定五年后办理房屋过户手续,未能在债权人申请法院查封房屋之前办理过户手续,不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的"非因买受人自身原因未办理过户登记”。


       最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
       第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。


       从实践中看,能够归责于买受人的原因,可以分为三个层面,一是对他人权利障碍的忽略。例如,不动产之上设定有其他人的抵押权登记,而买受人没有履行合理的注意义务,导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如,明知某地限制购房,在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如,有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的,不应受到该原则的保护。一个有争议的问题是,有的人认为,买房人本来可以通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命,但却没有行使,能否视为买受人的原因。我们认为,对于普通的民事主体,不可将其都视为法律专家,此种情况,不能视为买受人有过错。何况,诉讼与执行本身也有一定时间要求,不能满足对买受人物权期待权的保护要求。

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