法智专题丨当二手房买卖遇到违法建筑
二手房交易中，别墅、顶楼、带有天井的一楼这类房屋，往往因其可改造性，受到部分购房者的欢迎。然而，未经房屋行政主管部门审批而进行的改建、重建，属于违法行为，将产生房屋被限制交易的法律后果。 在此情况下，一方以房屋附有违法建筑，无法过户为由，主张买卖合同无效或者要求解除合同，能否得到法院支持？买卖双方又应各自承担怎样的法律责任？ 一、违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑，均属限制交易情形 房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑且结构相连的房屋而限制其交易。故产权是无法过户的。 二、附有违法建筑的房屋买卖合同，不一定为无效合同 违建、抵押、查封等属于合同履行中的客观障碍，履行上的障碍不等于合同无效。双方签订的房地产买卖合同是合法有效的，虽然房屋存在违法建筑而导致过户限制，但只要将违法建筑拆除、将房屋恢复原状，合同履行的障碍即可以消除，买卖合同亦可以继续履行，并不影响合同之效力。 三、房屋附有违法建筑，不一定构成合同解除条件 此类房屋买卖合同是否能够解除，还是要看双方具体的约定，以及是否符合法律规定的法定条件，仅凭附有违法建筑而被限制交易，不能得出可以解除合同的结论。 四、合同双方当事人的违约责任 附违法建筑房屋的买卖合同，不论其效力如何，是否可以解除，对于房屋无法在约定的期限内完成过户的，或者对守约方造成了其他损失，有过错的一方仍应承担相应的违约责任。 1.卖方责任 卖方向法院抗辩称对房屋附有违法建筑和被限制交易不知情，但卖方作为房屋的产权人，理应知晓系争房屋是否存在违法建筑，并应在签约前将房屋情况、登记附有违法建筑的后果等明确、全面地告知买方，否则一旦出现无法按期完成过户的情况，就应承担逾期过户的违约责任。 2.买方责任 善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护。如买方在实际看房和查询房屋产权状况时，均不能发现房屋附有违法建筑的，则不应当承担过错责任。 但房屋买卖作为日常生活中的重大事项，买方在签约、付款前应尽到审慎的注意义务，考虑到二手房买卖交易中，房屋存在违法建筑并非个别现象，特别是房屋实际使用面积明显超出产证面积的，买方在实际看房时应对此加以注意，而不能一味听信房东的说词。 声明：本公众号仅供学习交流，版权归作者所有，如有侵权，请及时告知删除。 -END-
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